В январе 2014г. Пермьстат сообщил, что в 2013 году в Пермском крае введено в эксплуатацию 1 млн. кв.м. жилья. Эти данные превышают на 21,6% показатели 2012 года и плановую цифру в 880 тыс. кв.м., которая была установлена региону Министерством регионального развития РФ. Как отмечают в Министерстве строительства и архитектуры Пермского края, показатель в 1 млн. кв. м. жилья не удавалось достичь более 20 лет. В рейтинговой таблице по вводу жилья Чайковская территория занимает третью строчку, уступая губернской столице и Пермскому району. По данным Пермьстата на конец 2013 года в Чайковском, в среднем, на одного человека приходилось более 20 кв.м. жилья.
Но эти плакатные новости меркнут на фоне очереди, нуждающихся в жилье. В Пермском крае в 2013 году зарегистрировано более 80 тысяч семей-очередников, и это число не уменьшается. В Чайковском на учете состоят более 3-х тысяч семей. Это только официальная статистика. Большинство граждан, не стоят ни в каких очередях, и готово взять ипотеку или вложить свои сбережения в строительство уже сегодня, но предложение не успевает за спросом. А неудовлетворенный спрос всегда являлся одним из основных факторов роста цен на жилую недвижимость.
Чтобы представить более объективную ситуацию на рынке жилья в Чайковском, проведем небольшой анализ, опираясь на данные предоставленные ведущими риэлтерскими компаниями, строителями и городской властью.
По данным администрации Чайковского городского поселения в 2013 году, основной застройщик ООО «РСУ-6» сдал в эксплуатацию восемь многоквартирных домов, с общей площадью жилых помещений 19455,7 кв.м., которые расположены в микрорайонах «Основной», «Завокзальный» и «Заринский». В строительной компании уточнили, что это более 400 благоустроенных квартир по адресам: ул.К.Маркса д. 1а, ул. Мира д. 7, ул. Сосновая д. 29, д. 31, д. 33 (жилой комплекс «Сосновый бор»). И три восстановленных дома: ул. Мира д. 1/2, ул. Декабристов д. 23/3 и ул. Декабристов д. 16/1. Основная часть квартир продана, но определенная доля предоставлена участникам социальных программ. Например, более 50 семей получили новые квартиры по программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
По мнению аналитиков из Перми, Чайковский один из 20-ти муниципальных районов и округов края, где по сравнению с 2012 годом удвоена сдача жилья. Темпы строительства выросли, но этого явно недостаточно. Если разделить всю сданную площадь на всех зарегистрированных в Чайковском нуждающихся в жилье, то очередники, а это как отдельные граждане, так и семьи, получат чуть больше 6 кв.м.
Чтобы на какое - то время решить жилищную проблему, сегодня нужно строить как минимум в 6-7 раз больше. Здесь необходимо отметить, что строительство жилья в Чайковском муниципальном районе ведется в основном, благодаря участию района в федеральных и региональных программах («Молодая семья», «Достойное жилье» и др.), участию жителей в долевом строительстве и покупке готового жилья.
По данным администрации Чайковского городского поселения, в настоящее время по запросу единственного застройщика ООО «РСУ-6» выдано разрешение на строительство шести многоквартирных жилых домов. Объекты должны быть сданы до 2017 года. Объекты находятся на разной стадии строительства, но по имеющейся информации, уже сейчас, почти все квартиры проданы. Планируется ли закладка новых домов, ни в администрации города, ни в ООО «РСУ-6» информацию не предоставили.
Неблагоприятный прогноз о спаде строительства жилья был дан экс-главой района в Отчете за 2012 год. Здесь же указаны и причины ожидаемого провала. В документе сказано – «В связи с уменьшением свободных земельных участков на территории Чайковского городского поселения, а также в связи с дефицитом бюджетов для участия в региональных и федеральных программах по расселению и по сносу ветхого (аварийного) жилищного фонда, темпы роста строительства жилья в 2014-2015 году могут быть снижены».
Под «уменьшением свободных земельных участков», очевидно, имелась ввиду территория, с уже имеющимися инженерными сетями. Как известно, сегодня в городе ведется «точечная» застройка. Освоение новых земельных участков, предусмотренных генеральным планом развития, не осуществляется, т.к. это требует огромных капитальных вложений. Ни муниципальный бюджет, ни застройщик с такой нагрузкой не справятся. Однако, у местной власти 7 лет назад была возможность начать застройку новых территорий при поддержке краевого бюджета. Во время создания нового генплана города учтены земли под комплексное строительство новых жилых районов. Самый большой из них проект «Центрального планировочного района». Его стоимость оценивалась в 9 млрд руб. До 2015 года по программе социально-экономического развития планировалось ввести 370 тыс. кв.м. жилья, детские сады, школы, больницы. Но этому не суждено было осуществиться. Почему? Краевая власть тогда обвинила муниципалитет в том, что чиновники не справились с решением вопросов местного уровня. Получит ли проект финансовую поддержку Перми при нынешней власти, покажет время.
Цены на взлетной полосе?
Учитывая сложившуюся ситуацию, легко объяснить, почему в Чайковском такие высокие цены на жилье. По данным Перьмстата, квартиры дороже только в Перми. Средняя рыночная цена одного квадратного метра по городу Чайковский на вторичном рынке жилья составляет 41 000 рублей. (г. Пермь – 56 000 руб.) В новостройках, средний показатель 35 000 рублей за квадратный метр. (г.Пермь – 45 000 руб.)
Среди Чайковских риэлтерских компаний нет единого мнения о состоянии рынка недвижимости на ближайшую перспективу.
«Пока нет понимания, что будет происходить с экономикой России после Олимпийских игр, поэтому прогнозировать рынок недвижимости не возьмемся. Цены стабильно высокие и предпосылок к их понижению не видим»,- говорит юрист чайковской риэлтерской компании «Ваш выбор» Татьяна Макшакова. Специалисты агентства недвижимости «Квадратный метр» уверены, что рост цен на жилье в Чайковском неизбежен, поскольку предложение не успевает за спросом. «Ситуация на рынке жилья в Чайковском могла бы быть значительно лучше, но территория пострадала от нестабильности власти. Большие бюджетные деньги не поступили на территорию…» - считает руководитель риэлтерской фирмы «Женин» Евгений Женин.
Кроме того, на повышение цен повлияет колебание курса рубля, уверены в ООО «РСУ-6» - «Влияние происходит по нескольким факторам: это и стоимость материалов, которая, несомненно, увеличится, и стоимость топлива. Обесценивание национальной валюты порождает увеличение цен, а значит и увеличение заработной платы, что также не может не отразиться на конечной стоимости недвижимости» - говорит пресс-служба строительной компании.
Квартиры раскупаются еще в самом начале строительства дома, с момента объявления о продаже.
«Сегодня большинство сделок (до 90%) приобретаются гражданами с использованием ипотеки. Несмотря на заоблачные цены на жилье и все еще высокие кредитные ставки, жители Чайковского по-прежнему активно берут ипотеку. Но в силу невысоких доходов, население предпочитает приобретать малогабаритное жилье. Из-за роста платы за коммунальные услуги, содержание квартиры большой площади многим просто не по карману» - констатируют в фирме «Женин».
Большой спрос на малометражки привел к тому, что сейчас квадратный метр в многокомнатных квартирах стоит на много дешевле. По данным специалистов по недвижимости, в одно-двух комнатных квартирах, цена доходит до 50 тысяч за кв.м. Но такие суммы просят продавцы вторичного жилья в районах с хорошей инфраструктурой. «Стоимость жилья в микрорайонах «Парковый» (район «Основной»), «Заринский», квартир, находящихся по улице Гагарина (микрорайон «Уральский»), ниже стоимости жилья, расположенного в других микрорайонах, на 10-20%» - сообщает агентство недвижимости «Ваш выбор».
Цены в новостройках также зависят от места расположения дома, однако разница здесь не так велика. По сведениям предоставленным ООО «РСУ-6», стоимость может отличаться всего на 3-5%.
Учитывая многолетние наблюдения, Чайковские риэлтерские компании рекомендуют продавать квартиры в конце лета и осенью, когда цены традиционно поднимаются, а для покупки жилья, все-таки самое благоприятное время весной.
Итак, 2014 год пока не обещает ничего хорошего. Аналитики ожидают, что Олимпийские расходы и необходимость исполнения «майских указов» уже к середине весны спровоцируют новую волну повышения цен. Будет дорожать бензин и дизельное топливо, что внесет свою лепту в удорожание всего что так или иначе зависит от 'этих энергоносителей. Прогнозы инфляции в 2014 году колеблются в достаточно широком диапазоне от 4% до 10%. Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев в интервью ИА «Торгово-промышленные ведомости», делая прогноз на ближайшие два года, грустно пошутил - «2014 г. будет хуже, чем 2013-й, но лучше, чем 2015-й».
Андрей Вязников
